不動産投資を知れば知るほど、多数の投資方法があると感じている。
現金買い、借入れでの購入、など資金調達の方法は二つしかないが、投資の方法としては自分にあった投資方法を選ぶのがよいと思う。
たとえば株式投資では、短期、中期、長期、テクニカル、ファンダメンタル、配当ねらい、IPO株ねらい、信用、オプションなどがあるが、不動産投資にもいくつかの投資方法があると感じている。
一般的なものが、ワンルームマンション等、投資に向いている物件を買って、賃貸で回す手法。
バブル期のキャピタルゲインねらいではなく、現在は家賃収入を長期にわたって得るインカムゲインの投資手法がほとんど。これは良くマンション経営とかアパート経営などと言われ、ここ数年注目度が上がっている。基本的にボクはこの投資手法を視点に入れている。
その他、土地を買って、アパートやビルを建てて賃貸する、という手法。
これは昔から地主がやっていたり、バブルの頃「自社ビル」などと流行った手法。やり方によっては結構うまくいくし、地主さんにはもってこいの手法なのだが、土地を持っていない者はある程度の資金が必要になりますので、長期スタンスで計画を立てていかないと、バブルの時に立てたビルのように支払いが出来なくなるというリスクも増大する可能性がありますね。
最近聞いた話で、主に都心のファミリー物件の賃貸中物件を投資用として購入し、その賃借人が出たらリフォームを行い、実需用に高く売るという手法。これはなかなか面白くて、投資用として売買される価格よりも、空室を実需用に売買される価格の方が一般的には高い、という価格差を上手く利用している。
さらに、場所、内装、ビュー等の付加価値を付けて価値を高めることも可能ですし、不動産が下がっている現在でもキャピタルゲイン（売却益）が出る可能性が十分に高い。もちろん賃借人が引っ越ししていかなければ、家賃が入る続けるのでキャッシュフローも悪化せず、キャッシュフローを得て、キャピタルゲインも得るという二度おいしい投資手法だと思う。
ただ、築10年以上で20平米くらいのワンルームマンションなどでは実需で買う人は少ないので、この手法は使えないでしょうね。
まだいくつかの手法がありますが、たまに聞くのが、だれも手を付けないようなボロボロのアパート、マンションなどを、タダ同然で購入し、それにリフォームをして賃貸に回すという、超高利回りになり得る手法もありますね。
たとえば、ちょっと田舎の誰も住んでいないボロボロ8世帯アパートなどを300万円位で買い、リフォームに500万円をかけて、一戸3万円位で賃貸に回す。これで利回り36%の超高利回り物件が誕生する。ただ元々だれからも需要がなかった場所なので、すぐに満室になるとは思えないが、たとえ満室でなくても20%以上回るような高利回り物件となるので、とても興味がある。
これからこういう物件をいくつも見てみて、一目見ればリフォーム総額が分かる！というくらいになりたいな〜。何事も経験、経験。。さっそく探さなきゃ！
このような中古物件を再生して、格安で販売（賃貸ではない）するというビジネスを行っている企業もある。ボクが調べた企業は販売をしているが、できあがった家を購入して賃貸で回す一般投資家が増えているらしい。
やはりボクのような素人が投資を成功させるには、できだけ投資額を少なくして、リスクを軽減させるというのがポイントだろう。それで経験を積み、徐々に大きな物件にステップアップしていく、という事が重要だと思う。
このコラムは2008年の情報を元に制作しております。
