ボクが初めて買った投資用不動産は、渋谷から一駅目の結構良い場所。13平米と狭いにもか変わらず71,000円の家賃が取れているんです。でも実は・・・私の手元には55,000円しか入っていません。それは、サブリース契約を結んでいるからです。
※サブリース契約とは・・・・・・・・・
通常、不動産は空室になると家賃が入らない為、金融商品としてその年によって多少利回りが変動します。それを管理会社とサブリース契約をすることにより、管理会社がたとえ空室になっても毎月決まった家賃を保証してくれるというもの。通常、入居募集、入居付け、賃貸契約まで全て管理会社に任せて、所有者は家賃をもらうだけ。
でもデメリットもあります。まずは毎月の家賃からサブリース手数料を取られてしまう事。通常家賃の１０〜１５％のようです。この他に、礼金も管理会社に入りますので、オーナーは家賃以外は何も入ってきません。ちなみにエアコンや給湯器が壊れた際の費用は、もちろん所有者負担です。
最近は色々な会社が行っており、某アパート業者は30年借上保証！なんて新聞にうたってますよね。
このマンションの収入はというと、
家賃収入 ＋ 71,000円
管理費 − 5,000円
修繕積立金 − 3,800円
サブリース手数料 − 7,200円
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手取り収入 55,000円
となっています。結構このサブリース手数料負担が大きいと思いませんか？
もしこのサブリース契約がなかったら、利回り11%以上回るんです。でも以前の所有者のときからの契約が残っていて、そのままサブリース契約を継続することに・・・。（もったいない）
でも黙っていられないボクは、早速管理会社に電話。
相手は不動産屋だ。ちょっと強めに交渉しないとなめられる！一言目にボクが、
おたくが管理している物件を買ったんだけど、
サブリース契約は引き継ぎたくないから解約してくれない！？
とサブリース契約を解約したい事を強く言った。
すると、敵は（すみません、勝手に敵にして・・・、本当はボクの資産を守ってくれる共存共栄の仲だと思いますが、このときは敵としか思えませんでした。。 ）、実にあっさり、かつ事務的に、「3年契約ですので解約は出来ません。あと二年後に解約して下さい。」と答えた。これには私も力が抜けた。ちょっとは食いついてきたり、強気で出てきたら、戦う気でいたのに、こんなに事務的に言われた為、ボクは
あっ・・・そうですか。失礼しました。。
と電話を切った。不動産投資初めてのボクの交渉は、「情けない」の一言で終わった・・・。
後日、サブリース会社に勤めている人と会ってこの話をしたら、もっともっと強く押せば、解約とまでは行かなくても、サブリース手数料を下げてもらうことが出来る場合がある、との事でした。それぞれの担当者に売上ノルマがあるよう（もちろん全ての会社ではない）で、そう簡単に値下げや解約をされるようでは、担当者が上司に怒られてしまうので、できるだけ断って、どうしても言うことを聞かない所有者にのみ値下げなどの対応をするらしい。
ボクの場合は、素直に契約書まで送ってしまっているので、もう手遅れですが、ボクの物件のように渋谷から一駅目、さらにその駅から徒歩10秒というメチャメチャ好立地の物件の場合は、前賃借人が退去する前に、次の賃借人が決まってしまうほど、空室率もほとんど無いのでサブリースを解約した方がお得なんです。もちろん、賃借人が退去するときは立ち会いをしたり、内装工事の手配をしたりと、管理は自分でやらなくてはいけないんですけどね。
よ〜し、サブリース契約が終了する二年後、ホントの大家さんになれるようがんばるぞっ！
このコラムは2008年の情報を元に制作しております。
